Kamuoyunda giderek daha fazla merak edilen bir konu olan vefa hakkı, birçok kullanıcının gündeminde. Vefa hakkı nedir? Nasıl kullanılır? Bu soruların yanıtlarını arayanlar için kapsamlı bir inceleme yapıyoruz. İşte vefa hakkı ile ilgili bilmeniz gerekenler...
Vefa hakkı nedir?
Medeni Kanun’a göre vefa hakkı, bir mal sahibinin, sattığı taşınmazı geri alma hakkını saklı tutmasını ifade eder. Bu hak, tapu kütüğüne şerh edilirse, belirtilen süre zarfında her malike karşı kullanılabilir. Şerh, verildiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra sona erer.
Vefa hakkının kaydı için gerekli belgeler arasında, satışla birlikte kurulan geri alım hakkı için resmi senet, satış sözleşmesinden bağımsız bir şekilde düzenlenen hak için noter onaylı bir sözleşme, başvuranın kimlik belgesi ve bir vesikalık fotoğraf, taşınmazın emlak vergisi değerini gösteren belediye yazısı, tüzel kişi olması durumunda yetki belgesi yer alır.
Bu hakkın azami süresi on yıldır ve bu süre sonunda malikin talebiyle terkin edilebilir. Satış sırasında vefa hakkı belirtilmişse, bu hak satış senedine eklenir; aksi halde noter onaylı bir sözleşme gerekir. Ayrıca, yeni malik taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkilerini kullanmaya devam edebilir. Vefa hakkı, 2012’de yürürlüğe giren Türk Borçlar Kanunu’nun taşınmaz satışını düzenleyen bölümlerinde yer almış olup, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun 736. maddesinde de kısaca ele alınmıştır.
Geri alım hakkı, hak sahibinin tek taraflı irade beyanıyla yeni bir hukuki durum yaratır; dolayısıyla kişisel bir hak olarak kabul edilir. Ancak, bu hakla ilgili nasıl kullanılacağına dair açık bir düzenleme bulunmamaktadır. Dolayısıyla, geri alım hakkı dava yoluyla ya da karşı tarafa yazılı bildirimle kullanılabilir.
Borçlar Kanunu’nun 237. maddesine göre, taşınmaz satışının geçerli olabilmesi için resmi olarak düzenlenmiş bir sözleşme gereklidir. Ayrıca, geri alım hakları, en fazla on yıllık süreyle kararlaştırılabilir ve bu süre sonunda hakların devri mümkün olmayabilir, yalnızca miras yoluyla aktarılabilir.
Geri alım sözleşmesinin resmi bir şekilde düzenlenmesi zorunludur. Tapu memurları bu işlemi gerçekleştirebilir, ancak noterler de sözleşmeyi düzenleyebilir. Resmi düzenleme yapılmadan, geri alım haklarının geçerliliği sağlanamaz.
Türk Medeni Kanunu’nun 736. maddesi uyarınca, eğer geri alım hakkı tapu kütüğüne şerh edilirse, bu hak, sonraki maliklere karşı da ileri sürülebilir. Ancak, şerh verilmemesi, resmi sözleşmenin geçerliliğini etkilemez; şerh, geri alım hakkını sadece güçlendirir. Yargıtay kararları da bu durumu desteklemektedir; vefa hakkı, şerh verildiğinde gayrimenkulün herhangi bir maliki karşısında ileri sürülebilir.
Vefa hakkı nasıl kullanılır?
Vefa hakkı, taşınmazın satışında eski malike, belirli koşullarla malı geri alma yetkisi tanıyan bir haktır. Kullanım süreci, satışla birlikte resmi senet veya noter onaylı bir sözleşme ile vefa hakkının oluşturulmasıyla başlar. Bu hak, eski malikin, belirli bir süre içinde, sattığı taşınmazı geri alma iradesini tek taraflı olarak açıklamasıyla kullanılır. Vefa hakkı, tapu kütüğüne şerh edilmelidir; bu şerh, hakkın ayni güç kazanmasını sağlar ve üçüncü kişilere karşı da ileri sürülebilir hale getirir. Eski malik, vefa hakkını kullanmak istediğinde, bu iradesini karşı tarafa yazılı bir bildirim (örneğin, ihtarname) ile iletmelidir. Vefa hakkı, şerh tarihinden itibaren on yıl boyunca geçerlidir; bu sürenin sona ermesi durumunda hak, malikin talebi ile terkin edilebilir.
Vefa hakkını kullanmak için gerekli belgeler arasında resmi senet veya noter onaylı geri alım sözleşmesi, başvuranın kimlik belgesi (nüfus cüzdanı veya pasaport) ve vesikalık fotoğraf, taşınmazın emlak vergisi değerini gösteren belediyeden alınmış yazı ve eğer tüzel kişi varsa tüzel kişinin yetki belgesi yer alır. İradeye ilişkin beyanın karşı tarafa ulaşması, vefa hakkının geçerli bir şekilde kullanılmasını sağlar. On yıllık süre zarfında hak kullanılmadığında, bu hak düşer. Geri alım hakkının tapu kütüğüne şerh edilmesi, hakkın daha geniş bir koruma sağlamasına yardımcı olur; şerh verilmediğinde, yalnızca taşınmazı satın alan kişiye karşı ileri sürülebilir. Eğer taraflar arasında bir anlaşmazlık çıkarsa, vefa hakkının kullanımıyla ilgili dava açılabilir ve noter onaylı sözleşme ile diğer belgeler delil olarak kullanılabilir. Vefa hakkının kullanım süreci, hukuki süreçleri ve gerek duyulan belgeleri dikkatlice yönetmeyi gerektirir; bu nedenle hukuki danışmanlık almak faydalı olabilir.