7524 Sayılı “Vergi Kanunlarında Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun” namı diğer torba yasa 02.08.2024 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Kanunun (32) ve (36) numaralı maddeleri Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları (GYO) ve Gayrimenkul Yatırım Fonlarını (GYF) yakından ilgilendiriyor.
01.01.2025 tarihinden geçerli olmak üzere GYO ve GYF’ler açısından kül halde vergi istisnası sona ermiş bulunuyor. Yeni dönemde vergi istisnasından istifade edebilmek için en az yüzde 50 nispetinde kar dağıtımı olmalı, aksi halde yüzde 30 oranında Kurumlar Vergisi hesaplanması söz konusu.
Bunun dışında, öngörülen kar dağıtım rasyosu sağlansa bile asgari Kurumlar Vergisi çerçevesinde ticari kar (+KKEG) üzerinden yüzde 10 Kurumlar Vergisi ödenmesi öngörülüyor.
Bu gelişme, borsaya kote firmalara göre mali yapıları oldukça sağlam olan, 570 milyar öz kaynak ve 190 milyar borcu bulunan sektörü ciddi anlamda düşündürüyor.
Düzenleme öncesi vergi kaybı ne kadardı?
GYO’lar açısından 2023 yılında Kurumlar Vergisi’nden istisna edilen matrah 32 milyar, GYF’ler açısından ise 31 milyardı. Toplamda 63 milyar matrah üzerinden yüzde 30 Kurumlar Vergisi hesaplandığında 18.9 milyar vergi harcaması (vazgeçilen vergi) söz konusu.
Düzenleme sonrası gelişmeler
Dünyadaki genel uygulamaların aksine istisna uygulamasını şarta bağlama ve asgari Kurumlar Vergisi getirilmesi sektörü mutlaka etkileyecektir. Mevcutta 46 olan GYO sayısının yıl sonunda daha da artacağı beklentisi boşa çıkabilir veya sınırlı kalabilir.
Ancak bir hususu es geçmemek lazım. Yüzde 50 nispetinde kar dağıtımının gerçekleşmesi yatırımcılar açısından cazip görülebilir ve ilave bir talepte olabilir. Bu durum GYO ve GYF piyasa değerlerini olumlu da etkileyebilir. Bu durumun bugünden ölçümlenmesi pek mümkün değil ama tahminde bulunacak olursak sektördeki kara bulutların dağılması da olasılık dahilinde.
Sektör temsilcilerinin tepkisi haklı mı?
GYODER başta olmak üzere sektör temsilcilerinin düzenleme öncesi kar dağıtım zorunluluğu yüzde 20 olursa bu durumun kabul edilebilir olduğu yönündeydi. Aslında vergiye müteallik bir kıstas getirmeden önce sektörün dinamiklerine ve dünya uygulamalarına bakmak gerekir.
Halihazırda GYO ve GYF sistemini başarı ile uygulayan ülkelerde vergisel olarak bir angajman söz konusu değil. Türkiye’de de bugüne kadar böyleydi, hatta KDV, Tapu Harcı, BSMV gibi farklı vergi türlerinden zaten bir kamu geliri oluşturuluyordu.
Ancak ülkemizde toplamda 160 farklı uygulama kapsamında o kadar fazla vergi indirim ve istisnası vardı ki, Orta Vadeli Program (OVP) kapsamında bir regülasyon olacağı ifade edildi, en etkili bir şekilde nasibini alan da GYO ve GYF’ler oldu.
Bu noktada konunun sektör tarafından Hazine ve Maliye Bakanlığı yetkililerine doğru aktarılamadığını veya doğru algılanamadığını düşünüyorum.
GYO’ların kuruluş felsefesi nitelikli büyük gayrimenkul üretimini teşvik etmek, gayrimenkul sektörünün gelişmesini sağlamak, kayıt altına almaktır. Kurumlar Vergisi istisnası da onların kuruluş ve işleyişi için tanımlanmış bir yatırım yapma, önünü açma konusudur.
Ancak GYO ve GYF’lerin bir inşaat firması olmadığı, sektörün gelişimi açısından önemli bir anahtar olduğu ifade edilememiş gibi görünüyor. Dolayısıyla uygulamanın yürürlüğe gireceği yılbaşına kadar sağlıklı iletişim kurulabilirse, ikinci vergi paketinde bazı değişikliklerin yapılması muhtemeldir.
