Kira garantili konut satış sistemi, gelir elde etmek maksatlı mülk sahibi ile kiracı arasındaki ilişkiyi düzenleyen ve esas itibariyle malikin kira gelirini düzenleyerek olası risk unsurlarını ortadan kaldıran bir pazarlama stratejisidir.
Tanzim edilen sözleşme marifetiyle kiralama işlemine konu taraflar arasındaki maddi ve manevi ihtilafları büyük ölçüde ortadan kaldıran ve ağırlıklı mülk sahibinin menfaatlerini koruyan bu sistemde çeşitli varyasyonlar bulunmaktadır.
Düzensiz kira ödemeleri ve tahliye sorunlarını minimize eden, doğru kiracının teminini sağlayan, aidat ve benzeri masraflarla uğraşma sorununu ortadan kaldıran sistemde, ekseriyetle inşaat firmaları stoklarında bulunan konutların satışına yönelik müşterisine kira geliri dahil bazı garantiler vermektedir. Elbette ki sağlanan bu avantajın risk primi konut fiyatına giydirilmekte olup karşılıklı kazan kazan ilişkisine dönüştürülmesi hedeflenmektedir.
Son dönemde gayrimenkul sektöründeki sessizlik nedeniyle inşaat firmaları tarafından sıklıkla kullanılan bu yöntemi vergisel boyutlarıyla değerlendirelim.
Gelir ve Kurumlar Vergisi boyutu (Müteahhit firma açısından)
Kira garantili formülasyon dahilinde konut satışı yapan müteahhit firma, öngörülen dönem zarfında malik tarafından konut kiraya verilemez veya garanti edilen tutarın altında bir kiralama işlemine konu olursa aradaki fark mülk sahibine ödenmektedir. Bazı durumlarda da kiralama işlemi tamamen müteahhit firmanın tekelinde yürümektedir.
Müteahhit firmanın Gelir veya Kurumlar Vergisi mükellefi olması fark etmeksizin bu çerçevede ödediği tutarı 193 Sayılı Gelir Vergisi Kanunu’nun 40/1 maddesi kapsamında gider olarak kaydetmesi mümkündür.
Mezkur maddede yer alan “ticari kazancın elde edilmesi ve idame ettirilmesi için yapılan genel giderler” kapsamında mütalaa edilen söz konusu gider kalemini pazarlama gideri olarak değerlendirmesi gerekmektedir.
14.06.2024 tarihli İstanbul Vergi Dairesi Başkanlığı tarafından verilen özelgede konu ile ilgili şöyle açıklamada bulunulmuştur.
“Bu hükümlere göre, şirketiniz tarafından satışlarınızı artırmak amacıyla, şirketiniz ile daire satışı yaptığınız müşterileriniz arasındaki kira garantili satış sözleşmesi gereğince, satışını yaptığınız ve müşterilerinize ait olan dairelerin kiraya verilemediği durumlarda şirketiniz tarafından daire sahiplerine ödenecek olan kira tutarının veya gayrimenkulün kiraya verilmesi halinde kira bedeli ile taahhüt edilen tutar arasındaki fark için yapılan ödemelerin ispat edici mahiyetteki belgelerle tevsik edilmesi halinde, pazarlama ve satış gideri olarak kabul edilmesi ve Gelir Vergisi Kanunu’nun 40’ıncı maddesinin birinci fıkrası uyarınca kurum kazancının tespitinde indirim konusu yapılması mümkündür.”
Gelir Vergisi Boyutu (Mülk sahibi açısından)
Gelir Vergisi Kanunu’nun 70. maddesinde; konutların sahipleri, mutasarrıfları, zilyetleri, irtifak ve intifa hakkı sahipleri veya kiracıları tarafından kiraya verilmesinden elde edilen iratların gayrimenkul sermaye iradı olduğu hüküm altına alınmıştır.
Aynı kanunun 75. maddesinde sahibinin ticari, zirai veya mesleki faaliyeti dışında nakdi sermaye veya para ile temsil edilen değerlerden müteşekkil sermaye dolayısıyla elde ettiği kar payı, faiz, kira ve benzeri iratların menkul sermaye iradı olduğu hükmüne yer verilmiştir.
Kira garantili konut satışlarında mülk sahibi tarafından kiralama işlemi yapılmışsa buradan elde edilen gelir gayrimenkul sermaye iradı (GMSİ) olarak değerlendirilir.
Kiralama işlemi yapılmaksızın veya taahhüt edilen kiranın altında bir işlem yapılmasından mütevellit müteahhit firma tarafından bir kira tazmini mülk sahibine ödenmişse, bu tutar da menkul sermaye iradı olarak (MSİ) kabul edilir.
Her iki kiralama işleminde de stopaj uygulaması yapılmaz. Bu sebeple mülk sahibinin elde edeceği GMSİ, Gelir Vergisi Kanunu’nun 86/1-a maddesi kapsamında istisna haddini (2024 yılı için 33.000 TL) aşıyorsa beyana tabidir. Elde edilen MSİ açısından ise mezkur kanunun 86/1-d maddesi kapsamında belirtilen yıllık 13.000 TL tutarı aşıyorsa tamamı beyana tabidir.
KDV açısından
Kira garantili konut satışlarında mülk sahibine müteahhit firma tarafından ödenen tutara ilişkin ayrı bir mal teslimi veya hizmet ifası bulunmamaktadır.
Bu sebeple söz konusu durumda KDV’nin konusuna giren bir işlemden bahsedemeyiz.
Vergi Usul Kanunu - Belge düzeni
Kira garantili konut satışları kapsamında ödenen tutarların mutlaka bir belge düzenine dayanması gerekmektedir. Garanti kapsamında ödemeyi alan kişinin 213 sayılı Vergi Usul Kanunu kapsamında fatura düzenlemesi gereken kişiler arasında olması durumunda müteahhit firmaya KDV’siz fatura düzenlenmesi gerekmektedir.
Mülk sahibinin fatura düzenleme zorunluluğu bulunan kişiler dışında olması durumunda ise gider pusulası ile tevsik edilmesi icap etmektedir.
Damga Vergisi ve Harçlar Kanunu açısından
Kira garantili konut satışlarında düzenlenen sözleşmelere ilişkin Damga Vergisi Kanunu’nda herhangi bir istisna hükmü bulunmamaktadır. Dolayısıyla söz konusu sözleşme Damga Vergisi’ne tabidir.
Harçlar Kanunu’nda da bu konuda özel bir hüküm bulunmaması nedeniyle genel usul ve esaslar dahilinde satış işlemi tapu harcına tabidir.
